費用怎麼看
先看服務範圍、修繕授權、回報頻率和空置風險，而不是只比較名稱或單一報價。
Services
服務方案
先判斷你想保留多少管理權，再決定代租、代管、包租或社宅包租代管諮詢。每種方案都會先回到屋況、租金目標與風險分工。
Quick answer
包租、代管、自管怎麼選？
如果你想保留租金與租客條件決定權，通常先看代管；如果你想討論固定窗口、租期和空置風險分工，再評估包租；如果你有時間處理收租、修繕、續約和租客訊息，自管才比較適合。
延伸閱讀：高雄代租代管費用怎麼算什麼時候選代管
想保留決策彈性，但不想自己追收租、修繕、續約和租客訊息時，代管通常最接近需求。
什麼時候評估包租
希望有固定窗口並討論長期租期、租金約定和風險分攤時，才進一步看包租條件。
Service map
把服務拆成三個階段，就比較不會選錯。
多數房東不是一開始就知道要包租或代管，而是先看目前卡在哪個階段：找租客、租期管理，還是風險分工。亮寓會用這個順序幫你把需求整理清楚。
成交前
代租招租
重點在曝光、帶看、租客條件與簽約提醒，適合租後想自己管理的房東。
租期中
日常代管
重點在收租、修繕、續約與訊息整理，適合想保留決策但減少日常打擾的房東。
風險分工
包租條件評估
重點在固定窗口、租期、租金約定、空置與修繕責任，適合想先談清楚長期分工的房東。
代租招租
適合想自己管理，但需要專業曝光與簽約協助的房東。
- 租金與屋況建議
- 拍攝、文案與平台上架
- 帶看安排與租客初篩
- 租約重點提醒
日常代管
適合工作繁忙、物件較多，或不想自己當修繕窗口的屋主。
- 租金收款追蹤與對帳
- 房客溝通與續約提醒
- 修繕估價、派工與進度紀錄
- 每月管理摘要
包租條件評估
適合希望降低空置波動，並願意先釐清租期、租金與責任邊界的房東。
- 包租條件與租金初評
- 空置風險分工
- 修繕責任說明
- 合約方向整理
| 比較項目 | 包租 | 代管 | 自管 |
|---|---|---|---|
| 誰跟房客簽約 | 業者承租後再轉租 | 房東與房客簽約 | 房東與房客簽約 |
| 租金怎麼收 | 事先約定的固定租金 | 依實收租金計管理服務費 | 房東自行收取 |
| 空置期間 | 風險多由業者承擔 | 沒有租金收入時通常不計管理費 | 由房東自行承擔 |
| 修繕與溝通窗口 | 由業者處理 | 由代管方協助處理 | 房東自己處理 |
| 適合的房東 | 想要穩定、少操心 | 想保留彈性又有人協助 | 時間充裕、想自己掌握 |
How to choose
先看你想交出去多少工作，再選方案。
包租、代管和代租不是同一件事。正式談費用以前，先把管理範圍說清楚，才不會簽完約才發現期待不同。
代租招租
只需要找到合適租客
適合自己願意處理入住後管理，但希望有人協助拍攝、曝光、帶看與簽約。
日常代管
想保留決定權，不想處理瑣事
適合希望有人整理收租、修繕、續約和租客聯絡，重要事項再由屋主確認。
包租評估
希望由業者承租後轉租
適合想先討論租期、租金、空置風險與修繕分工，再確認合作條件。
社宅諮詢
想了解社宅方案是否適合
社宅包租代管另有計畫資格與合作業者條件，會先整理物件資訊再確認方向。亮寓不在國家住都中心公告的高雄市業者名單內，因此不承辦社會住宅案件；要加入請洽名單內業者或高雄市租賃住宅服務商業同業公會。
正式委託前，先確認合法業者與契約內容。
經營租賃住宅代管或包租業務，應由依法完成許可登記的租賃住宅服務業者執行。不同方案也會使用不同契約，服務範圍、費用與責任分工都應在簽約前確認。
查詢內政部不動產服務業者資訊延伸閱讀：房東簽代管契約前要看什麼Fees
費用怎麼算？先把計價方式講清楚。
亮寓不會在看過物件前先報價，但可以先讓你了解費用通常是怎麼計算的：
代租招租
多為一次性的招租協助，於租客完成簽約後計收。
日常代管
多依「實際收到的租金」，按月計收管理服務費。
包租
多採事先約定的固定租金；與市場行情之間的差額，用來分攤空置期與管理成本。
實際比例與金額會依物件屋況、服務範圍與租金水準評估，並在簽約前以書面清楚列出。網站不放固定價目，是為了避免在了解你的房子之前，給出不準確的數字。
Owner checklist
房東最麻煩的事，先拆成清單。
租金、押金、帳單與修繕支出留紀錄，月底回報不靠記憶。
租客條件與入住需求先釐清，降低後續溝通成本。
遇到漏水、家電、門鎖等問題，先判斷責任與急迫性，再安排處理。
委託、租約、點交與續約文件用同一套流程管理。
每個方案都從屋況開始。同一間房在不同條件下，適合的管理方式可能完全不同。
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