高雄社宅包租代管划算嗎？房東資格、租金上限與三稅減免

高雄房東問社會住宅包租代管，最常問的是租金會少多少、稅到底省多少。答案都有官方明文，只是散在內政部的計畫執行要點、住宅法和高雄市自己的自治條例三個地方。

以下是以第三方角度整理現行規定，數字都附官方出處；亮寓沒有承辦社會住宅案件，原因寫在文末。

包租包管和代租代管，簽約對象不一樣

依《社會住宅包租代管第三期至第五期計畫執行要點》，包租包管案是租屋服務事業先與房東簽「包租契約」，再以二房東身分與次承租人簽「轉租契約」並代為管理；代租代管案則由業者媒合房東與房客簽約並代為管理，房東自己仍是出租人。租期也不同：包租契約原則三年，第五期的代租案租賃契約為一年至三年。

房東與房屋要先過的門檻

執行要點第九點第一款規定，出租人應符合下列條件之一：出租人應為自然人或依法設立之私法人；出租人不得與該租賃案件之次承租人或承租人為家庭成員或直系親屬關係。房屋這一關看的是用途，第九點第二款列有四種情形之一：建物主要用途含有「住」、「住宅」、「農舍」、「套房」、「公寓」、「宿舍」等字樣；主要用途空白但依房屋稅單或稅捐機關證明文件全部按住家用稅率課徵；非位於工業區或丁種建築用地、主要用途為商業用、辦公室、一般事務所、工商服務業、店舖或零售業，但依房屋稅單全部按住家用稅率課徵；以及非位於工業區或丁種建築用地之建物，出具主管建築機關核可作前述第一目用途使用及免辦理變更使用執照的證明文件，且依房屋稅單或稅捐機關證明文件全部按住家用稅率課徵房屋稅者。也就是說，店舖或事務所登記的房子不必然出局，但第三、第四種情形都同時要求「非位於工業區或丁種建築用地」與「全部按住家用稅率課徵」，缺一項就不符合——第九點柱文明定不符合者應駁回申請，自評時不要只看其中一項。此外，應以一門牌為一租賃住宅出租、不得分租，且不得全部或部分作為非居住用途。

租金：市場租金上限是資格門檻，不是加入後的租金

執行要點第八點依門牌所在地訂出市場租金上限，臺南市及高雄市為每月新臺幣二萬九千元。這個數字是資格門檻而不是成交價：第九點第三款規定租金超過該上限者，主管機關應駁回申請。實際簽多少看第十四點——包租契約、轉租契約與代租案的租賃契約，簽約租金均不得逾市場租金價格；第十三點並明定租屋服務事業不得賺取租金價差，市場租金由主管機關依國家住都中心公告的租金水準區間表評定。要提醒的是，現行執行要點全文沒有訂出折數；第四期計畫核定本曾明定過折數，但那是舊期別的文件，不宜當成現在的條件，實際租金要在正式契約上確認。

三稅減免在高雄的實際條文

房屋稅：《高雄市社會住宅與公益出租人地價稅及房屋稅優惠自治條例》第四條第一項第二款規定，依住宅法第十九條第一項第五款、第六款及同條第二項第四款規定興辦者，房屋稅稅率減徵為百分之一點二。對照高雄市稅捐稽徵處公告的房屋稅徵收率，出租並申報租賃所得達租金標準者為 1.5% 至 2.4%；其他非自住住家用房屋的房屋稅徵收率為 3.2% 至 4.8%。

地價稅：同一款規定包租代管案件地價稅減徵百分之八十。這和「按自用住宅用地稅率課徵」不是同一件事，後者是該自治條例第六條給經認定公益出租人的優惠，且限於出租房屋供住家使用之土地。土地稅法第十六條的地價稅基本稅率為千分之十，若原按基本稅率課徵，減徵八成後約相當於千分之二；超過累進起點地價者仍適用累進稅率，實際稅額以稅捐稽徵處核定為準。

綜合所得稅：住宅法第二十三條第二項規定，住宅所有權人依同法第十九條所定方式將住宅出租予主管機關、租屋服務事業轉租及代為管理，或經由租屋服務事業媒合及代為管理者，出租期間所獲租金收入免納綜合所得稅，但每屋每月租金收入免稅額度不得超過新臺幣一萬五千元。注意那是免稅額度不是門檻：月租超過一萬五千元的房子不會整筆課稅，只有超出的部分計入。超過部分的必要損耗及費用，未能提具確實證據者依應課稅租金收入之百分之六十計算；一般租賃所得在無法舉證時，依財政部稅務入口網說明是減除百分之四十三。

這三項減免都定有實施年限

這一段比稅率更重要，卻最常被略過。住宅法第二十三條第三項明定，減徵租金所得稅規定的實施年限為五年，其年限屆期前半年行政院得視情況延長；房屋稅與地價稅這邊，高雄市自治條例第四條第二項寫明「前項租稅減免之實施年限，依住宅法第二十二條第四項規定辦理」，而住宅法第二十二條第四項同樣是五年年限加上行政院得延長。現行實施期間依行政院一一〇年七月十三日院臺建字第一一〇〇一七七一一六號令，定自民國一一一年一月十三日起至一一六年一月十二日止；本文查核日為二〇二六年七月三十日，當時尚未查得延長公告。包租契約租期原則三年，租期與優惠期間不見得完整重疊，簽約前務必向高雄市稅捐稽徵處確認當年度是否仍適用。

三費補助：金額、年限與適用方案都不一樣

住宅出租修繕獎勵費依執行要點附表三，第五期計畫下包租案一般戶每年最高一萬元、弱勢戶一萬五千元；代租案一般戶每年最高八千元、弱勢戶一萬元，都最長補助三年。居家安全相關保險費每屋每年最高補助三千五百元，包租案原則上應投保；但出租人檢具切結書載明不投保之事由，或保險業者不受理、無法核保者，不在此限。公證費部分，高雄等非雙北縣市每一租賃住宅三年最高九千元，附表四另按租期訂有每件每次上限（租期一年以內三千元、逾一年至二年六千元、逾二年至三年九千元）；包租契約不補助公證費，可申請的是轉租契約與代租案的租賃契約。

服務費由政府補助，房東不必另外付

執行要點第五點寫明，開發費、包管費、媒合費、代管費是直轄市、縣（市）主管機關依住宅法第十九條第一項第六款規定給予租屋服務事業的補助，不是向房東收取。高雄市政府都市發展局一一三年一月二十四日針對第四期計畫的新聞稿也直接寫「3年服務指簽約後由專業租賃服務業者提供3年的免費租屋管理服務」。評估時不要拿它和一般市場代管費率直接相減——這個方案裡房東的服務費那一欄是零。

怎麼判斷划不划算

把它拆成兩邊相減：讓出去的是租金上限、租期彈性與部分租客條件；換回來的是上面那三項稅賦減免、三項費用補助，以及不必負擔管理服務費。對多屋房東、長期空置的老屋或沒時間管理的外地屋主，稅那一段往往比租金那一段更有感；只有一戶又已按自住稅率課徵的房東就未必。年限也要一起算：現行實施期間到民國一一六年一月十二日止，若簽的是三年包租約，後段是否仍享有優惠要看屆時行政院有沒有延長。

亮寓在這件事上的位置

社宅案件必須由主管機關或國家住宅及都市更新中心委任的租屋服務事業辦理。住都中心公告的第五期高雄市業者名單共十二家（該頁更新日期二〇二六年七月二十三日，本文查核日二〇二六年七月三十日），亮寓不在名單內，因此不承辦社會住宅案件；要加入請洽名單內業者或高雄市租賃住宅服務商業同業公會。亮寓能做的是出租前整備與屋況整理，以及把社宅方案和一般市場條件放在一起比較。