高雄房東退租點交檢查表：押金可以扣什麼、遺留物怎麼處理

退租最常見的畫面，是房客把鑰匙放桌上就走，房東隔幾天才進屋，發現冷氣不冷、牆上有釘痕、陽台留著一組沒帶走的層架。這時候才討論押金要扣多少通常已經來不及——能證明「租進去時是什麼樣子」的那份文件，多半從簽約後就沒再打開過。

點交不是禮貌，是租賃關係結束時的法定程序。以下把房東端用得到的條文、可以扣與不能扣的界線與遺留物的正確順序，整理成退租當天照著做的清單。本文是流程與法條整理，不是個案法律意見。

一、點交是法定程序，漏掉租約可能沒有真正結束

先說兩件常被誤會的事。第一，《租賃住宅市場發展及管理條例》第5條第1項規定「租賃契約出租人及承租人間視為具消費關係，適用消費者保護法相關規定」；而消費者保護法第17條第5項明定，中央主管機關公告應記載之事項，雖未記載於定型化契約，仍構成契約之內容（同條第4項並定違反公告之條款無效）。所以個人房東就算用的是自製或舊版租約，《住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項》仍是契約內容。舊的《住宅租賃契約應約定及不得約定事項》已失其授權依據，經內政部於112年5月19日廢止。第二，條例第4條定有適用除外：供休閒或旅遊為目的、由政府或其設立之專責法人或機構經營管理、由合作社經營管理，以及租賃期間未達三十日者不適用本條例——短租房東不能直接援用下面的條例規定。

點交規則寫在條例第12條第1項與定型化契約第十五點第一項、第二項：租賃契約消滅時，應由租賃當事人共同完成屋況及附屬設備之點交；一方未會同點交，經他方定相當期限催告仍不會同者，視為完成點交。房客避不見面時，房東不是沒有辦法，而是要留下催告的證據。

同時要確認租約真的結束了。民法第450條第1項規定租賃定有期限者於期限屆滿時消滅，但第451條規定，租賃期限屆滿後承租人仍為租賃物之使用收益而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約；定型化契約第十五點第三項因此要求出租人應即明示不以不定期限繼續契約。房客拖著不搬、房東只是等，租約可能從定期變成不定期。

二、退租當天要一起完成的四件事

定型化契約第十五點第一項把退租當天的動作寫成一組：租賃關係消滅時，出租人應即結算租金及第六點約定之相關費用，並會同承租人共同完成屋況及附屬設備之點交手續，承租人應將租賃住宅返還出租人並遷出戶籍或其他登記。第六點的費用包含管理費、水電瓦斯費、網路費與其他約定費用，都該同一天結算。

戶籍常被漏掉。戶籍法第50條第1項規定，全戶遷離戶籍地、未於法定期間申請遷徙登記且無法催告，經房屋所有權人申請或無人申請時，戶政事務所得將其全戶戶籍暫遷至該戶政事務所。「全戶遷離」與「無法催告」是明文前提，效果也只是暫遷至該所，能否受理請先問戶政事務所。

三、點交檢查表：用當初簽的那份附件

房東不必自己設計檢查表。定型化契約附件一「租賃標的現況確認書」就是官方版的逐項清單，而第二十二點寫明「本契約廣告及相關附件視為本契約之一部分」——它是契約內容，不是備忘。退租時把入住那天簽的那份拿出來逐項對照，最有證據力。手上沒有附件一的（例如當初用自製租約），仍可照下面的項次自己列一份核對；依消保法第17條第5項它本來就構成契約內容，只是少了雙方簽章的入住紀錄，退租當天更要把現場照片與簽章補齊。

附件一要確認的項次是：未登記之改建、增建、加建、違建部分；建物型態與現況格局；汽機車停車位；住宅用火災警報器、其他消防設施與定期消防安全檢查；滲漏水及其處理方式；輻射屋檢測；鋼筋混凝土中水溶性氯離子含量檢測；專有部分是否曾發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒等非自然死亡情事；供水及排水；公寓大廈規約；管理委員會、管理費與有無積欠；以及附屬設備項目。

附屬設備欄位本身就是設備清單：電視、電視櫃、沙發、茶几、餐桌椅、鞋櫃、窗簾、燈飾、冰箱、洗衣機、書櫃、床組、衣櫃、梳妝台、書桌椅、置物櫃、電話、保全設施、微波爐、洗碗機、冷氣、排油煙機、流理台、瓦斯爐、熱水器、天然瓦斯與其他。退租時逐項打勾、逐項拍照，並請房客當場簽章，比事後補拍照片有用得多。

四、押金可以扣什麼、什麼時候要退

定型化契約第五點第二項的寫法是：押金除有第十二點第四項、第十四點第三項、第十五點第四項及第十九點第二項得抵充之情形外，出租人應返還押金或抵充本契約所生債務後之賸餘押金。把這四點攤開，是契約明文列出的抵充情形：承租人違反善良管理人注意義務致租賃住宅毀損或滅失應賠償的金額；約定得任意終止租約而未先期通知的違約金（第十四點第二項定其上限為不得超過一個月租金額）；未返還期間的相當月租金額與違約金，及未繳清的租金與第六點費用；處理遺留物的費用。解釋上，抵充範圍不以這四款為限——條例第7條第2項寫的是承租人「清償租賃契約所生之債務」，第五點第二項後段寫的也是「抵充本契約所生債務後之賸餘押金」；例如第七點約定由承租人負擔而未付的公證費，解釋上同樣是本契約所生之債務。要提醒的是，第五點第二項的句型是「除有……得抵充之情形外」，文義上也可以讀成封閉列舉，這四款以外的抵充目前查無函釋或判決可援引，一旦生爭議仍須逐項舉證債務確實存在。真正的界線在下一節：正常使用造成的損耗不生賠償責任，本來就不構成可抵充的債務。押金另有上限，條例第7條第1項規定不得逾二個月之租金總額。

至於什麼時候退，法規給的是時點，不是天數。條例第7條第2項規定，出租人應於租賃契約消滅、承租人返還租賃住宅及清償租賃契約所生之債務時，返還押金或抵充債務後之賸餘押金；定型化契約第五點第二項的時點也是承租人返還租賃住宅時——點交、結算與退押金本來就是同一場合的事。反過來說，民法第456條規定，出租人就租賃物所受損害對承租人之賠償請求權因二年間不行使而消滅，自受租賃物返還時起算。

五、一般損耗不能扣：法源與界線在哪裡

民法第432條第1項規定承租人應以善良管理人之注意保管租賃物，第2項規定違反該義務致租賃物毀損、滅失者負損害賠償責任，「但依約定之方法或依物之性質而定之方法為使用、收益，致有變更或毀損者，不在此限」；定型化契約第十二點第三項但書同旨。正常居住使用造成的變更或毀損，承租人不負賠償責任，房東也就沒有可以抵充的債務；能主張的是超出正常使用的損害，個案認定仍以法院見解為準。

「回復原狀」在住宅租賃有三條線，房東常只看到前兩條。第一條是定型化契約第十點第三項：承租人經同意裝修者，返還時應在「負責回復原狀」「現況返還」「其他」之間勾選，這是簽約當下要決定的欄位。第二條是民法第431條第2項：承租人就租賃物所增設之工作物得取回之，但應回復租賃物之原狀（同條第1項則反過來：承租人支出有益費用而增加該物之價值，出租人知其情事而不為反對之表示者，於租賃關係終止時應償還費用，但以現存之增價額為限）。第三條最常被漏掉：超出正常使用的毀損，承租人依民法第432條第2項本文負損害賠償責任，而依民法第213條第1項，負損害賠償責任者除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀。

房東能算出金額的依據就在這裡。民法第213條第3項規定，債權人得請求支付回復原狀所必要之費用以代回復原狀；第214條並規定，應回復原狀者經債權人定相當期限催告後逾期不為回復時，債權人得請求以金錢賠償其損害。做法是逐項寫出損壞項目、取得估價單或發票，把必要的修復費用列成明細再與押金抵充，而不是先扣一個整數再回頭找理由。

設備壞了算誰的，關鍵同樣在簽約時。定型化契約第十一點第三項規定，簽約前有由承租人負責修繕之項目及範圍者，出租人應先說明並經承租人確認（附件三），未經約明確認者由出租人負責修繕；附件三附註同樣寫明，未經雙方約明由承租人負責修繕之設備或設施，除損壞係可歸責於承租人之事由外，由出租人負責修繕。

六、房客留下東西：順序不能跳，也不要直接丟

條例第12條第2項規定，點交後尚有遺留物，除租賃當事人另有約定外，經出租人定相當期限催告仍不取回時，視為拋棄其所有權，處理費用得由押金扣除、不足者得請求承租人給付；定型化契約第十九點第一項並要求先完成點交或視為完成點交之手續，才進入催告。順序因此是四段：租賃關係消滅、完成或視為完成點交、定相當期限催告取回、屆期不取回才視為拋棄。跳過催告直接丟棄，可能涉及刑法第354條的毀損罪；擅自變賣則可能涉及侵占等罪責。

談不攏怎麼辦，以及怎麼讓下一次好談一點

條例第16條規定，住宅租賃爭議，出租人或承租人得向直轄市或縣（市）政府申請調處，並免繳調處費用。高雄由市府地政局受理不動產糾紛調處，公告的受理案件類型第8項即為條例第16條的住宅租賃爭議，費用一節載明「其他案件免收調處費用」；不服調處結果者，應於接到通知後十五日內以對造人為被告訴請法院審理，並應於訴請法院審理之日起三日內將訴狀繕本送本府。

點交爭議難處理，多半不是法律不清楚，而是兩端證據不對稱：入住時拍了照片卻沒簽名，退租時簽了名卻沒對照入住狀態。只要入住與退租用同一份附件一、同一組拍攝角度、同一份設備清單，多數爭執在現場就能收斂成幾個具體項目。

如果你在高雄有出租物件，可以先把租約、附件一現況確認書、附件三修繕範圍確認書、入住時的照片與歷次修繕紀錄整理起來。亮寓會協助把點交項目、屋況照片與結算資料留成日後查得到的形式，必要時協助轉介律師。