房客欠租怎麼辦？高雄房東收回房屋的完整流程

房客欠租時最容易做錯的，是自己去換鎖、斷水斷電，或趁房客不在把東西搬走。這些動作不會讓房子更快收回來，反而可能讓房東變成刑事被告。法律給房東的路徑其實清楚：催告、終止、調處或訴訟、強制執行，每一步都有法定要件與期間。

一、欠到什麼程度，才能終止租約

民法第440條第1項規定，承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限催告支付，承租人於期限內不為支付，出租人得終止契約。第2項有兩道限制，很多整理只寫了前半句：一是租賃物為房屋者，遲付租金之總額非達二個月之租額，不得依前項規定終止契約；二是「其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約」。

第二道限制常被忽略，卻適用於多數住宅租約——內政部公告的住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項，租金給付欄位本來就有「每期開始時支付」的選項。舉例來說，房客一月五日、二月五日兩期都沒付，二月五日時欠額已達二個月租額，但一月那期的遲延還沒逾二個月，這時發終止通知在法律上仍站不住腳。

租賃住宅市場發展及管理條例第10條第1項第2款的門檻用語一致：承租人遲付租金或費用達二個月之租額，經定相當期限催告仍拒繳，出租人得提前終止租賃契約。定型化契約第十七點第（二）款是同一標準。特別法是否排除民法上述第二道要件本身有爭議，實務上保守作法是兩個要件都滿足再發終止通知。

二、押金要不要先抵？這一點很多文章寫反了

常見說法是「先用押金抵充，抵完還欠兩個月才能終止」。回查條文會發現，這個要件只出現在土地法第100條。要注意該條的寫法是否定式：「出租人非因左列情形之一，不得收回房屋」，第3款「承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時」只是六款例外之一，本身並不直接生出「得收回房屋」的效果。最高法院42年台上字第1186號裁判要旨是就不定期之房屋租賃適用該款，且指出仍應依民法第440條第1項先定相當期限催告，在租賃契約得為終止前，尚難謂出租人有收回房屋請求權存在。

該則判例依民國108年1月4日修正、同年7月4日施行之法院組織法第57條之1第2項，效力已與未經選編為判例之最高法院裁判相同，全國法規資料庫的頁面下方也有這段編註。民法第440條第2項、條例第10條與定型化契約第十七點都只寫「遲付租金之總額達二個月之租額」，沒有先扣押金的要求；定型化契約第五點是把押金抵充放在租期屆滿或契約終止、承租人返還租賃住宅時處理。押金本身也有上限，條例第7條規定不得逾二個月之租金總額。

三、催告與終止是兩件事，期間也不同

催告要留得下證據，最常用的是存證信函。郵件處理規則第34條規定，掛號信函交寄時加付存證相關資費、以內容完全相同之副本留存郵局備作證據者為存證信函，副本自交寄日起由郵局保存三年。房東自己寫就可以，把欠繳期間與金額、給付的相當期限、逾期將依民法第440條終止租約的意思表示寫清楚即可。

催告期間屆滿才進入終止。條例第10條第2項規定，依欠租事由終止者，應於終止前三十日檢附相關事證以書面通知承租人。寄送地址依定型化契約第二十點以契約所記載之地址為準；如因地址變更未告知他方致通知無法到達，以第一次郵遞之日期推定為到達日。租約終止後房客仍占住，可依民法第455條請求返還租賃物，占用期間相當於租金之利益則依第179條不當得利請求。

四、調處：高雄房東常忽略的免付費管道

條例第16條規定，住宅租賃爭議，出租人或承租人得向直轄市或縣（市）政府申請調處，並免繳調處費用。高雄由市府地政局受理不動產糾紛調處，公告的受理案件類型第8項即為條例第16條的住宅租賃爭議，費用一節在土地法相關案件的收費級距後載明「其他案件免收調處費用」。不服調處結果者，應於接到通知後十五日內以對造人為被告訴請法院審理。

五、訴訟與強制執行

談不成就進法院。依民事訴訟法第427條第2項第1款，因建築物或其他工作物定期租賃或定期借貸關係所生之爭執涉訟者，不問標的金額或價額，一律適用簡易程序。請求項目通常包含遷讓房屋（民法第455條、第767條）、積欠租金與終止後占用期間的不當得利。訴訟標的之價額由法院核定（第77條之1），租賃權涉訟另有第77條之9：租賃定有期間者以權利存續期間之租金總額為準，其租金總額超過租賃物之價額者以租賃物之價額為準；未定期間者，不動產以二期租金之總額為準。裁判費再依第77條之13的級距計算。

拿到判決不等於拿回房子。強制執行法第4條列出六種執行名義，包括確定之終局判決、依民事訴訟法成立之和解或調解、得為強制執行之公證書；第124條規定，執行名義係命債務人交出不動產而不交出者，執行法院得解除債務人之占有，使歸債權人占有。這一步才是真正把房子收回來的動作。

簽約時值得順帶確認公證。公證法第13條規定，公證書載明應逕受強制執行者得依該證書執行，範圍包括金錢給付，以及「租用或借用建築物或其他工作物，定有期限並應於期限屆滿時交還者」。第三款的文字限於期限屆滿時交還；租期中途因欠租終止而要求遷讓能否適用有疑義，定型化契約第二十一點的逕受強制執行選項也寫「承租人如於租期屆滿後不返還租賃住宅」，實務上宜另行取得判決。

六、這些自力救濟不能做

換鎖、破壞門鎖、趁房客不在進屋清空、斷水斷電、丟棄房客物品，都不是快一點的作法。刑法第304條規定，以強暴、脅迫使人行無義務之事或妨害人行使權利者，處三年以下有期徒刑、拘役或九千元以下罰金；擅自進屋另涉第306條侵入住居罪，破壞門鎖或丟棄物品則可能構成第354條毀損罪，法定刑度見下方對照表。個案是否成立，仍要看具體行為與法院認定。

斷水斷電還有民事面：民法第423條要求出租人於租賃關係存續中，保持租賃物合於約定使用、收益之狀態，租約還沒合法終止就先斷供，房東等於自己先違約。遺留物也要照程序，條例第12條規定，租賃契約消滅、完成或視為完成點交後仍有遺留物者，須經定相當期限催告，屆期仍不取回，才視為拋棄其所有權。

收租這件事，紀錄比催討重要

欠租之所以難處理，多半不是法律不站在房東這邊，而是紀錄不齊：哪一期沒到、催了幾次、房客怎麼回覆，全憑印象；等到要催告、要調處、要起訴，才發現舉證困難。

如果你在高雄有出租物件，可以先把租約、押金金額、繳款紀錄、通知往來與屋況照片整理起來。亮寓會協助把收租節點、催告紀錄與屋況資料留成日後查得到的形式，必要時協助轉介律師。本文是流程與法條整理，不是個案法律意見。