高雄房東租賃所得怎麼報？必要費用與公益出租人優惠

每年五月報綜合所得稅、十一月開徵地價稅，是高雄房東最常臨時翻資料的兩個時間點。租賃所得同時牽涉三個稅目，寫在不同法規、各有條件，混著看就容易記錯。以下把計算方式、必要費用與公益出租人的優惠分開整理，每個數字都標出法源。

第一件事：租金收入不等於租賃所得

依所得稅法第十四條第一項第五類第一款，財產租賃所得以全年租賃收入減除必要損耗及費用後的餘額為所得額。你收到的租金是「收入」，扣掉必要損耗及費用之後，才是併入當年度綜合所得總額的「所得額」。全年收租三十六萬元並非整筆課稅，而是先依規定減除後才計入，再按適用級距計稅。

必要費用：依標準減除，或核實減除

財政部稅務入口網說明，房屋租賃所得可減除的必要損耗及費用包括折舊、修理費、地價稅、房屋稅及其附加捐、財產保險費，以及向金融機構貸款購屋出租而支付的利息。能提出確實證明文件者可核實減除；未能提具確實證據，則依財政部核定的費用標準直接減除租金收入的百分之四十三。要注意條文寫的是向金融機構借款：財政部七十四年十月十九日台財稅第二三七三九號函明示，個人向金融機構借款購置房屋所支付之利息屬合理必要費用，向親友或非金融機構借款的利息不在其列。

兩種方式擇一，不是相加。當年度做了大額修繕或仍在付購屋貸款利息，實際支出超過租金收入百分之四十三時，核實減除通常較有利，但憑證要完整；支出零星的年度，用財政部的費用標準反而省事。

押金、無償借用與偏低租金，都可能被設算

同一類條文還有三項容易被忽略的規定：收有押金或類似押金之款項者，應就該款項按當地銀行業通行之一年期存款利率計算租賃收入；將財產借與他人使用，除經查明確係無償且非供營業或執行業務者使用外，應參照當地一般租金情況計算租賃收入；約定租金顯較當地一般租金為低者，稽徵機關得參照當地一般租金調整。低價租給親友或以「借住」處理，仍可能被設算。

公益出租人：三個稅目、三條不同法源

住宅法第三條第三款定義，公益出租人指住宅所有權人（或未辦建物所有權第一次登記住宅且所有人不明之房屋稅納稅義務人）將住宅出租予符合租金補貼申請資格者，或出租予社會福利團體轉租予符合租金補貼申請資格者，經直轄市、縣（市）主管機關認定者。關鍵在承租人的資格，不是房東本身的條件。

綜合所得稅依住宅法第十五條：公益出租人將住宅出租予依該法規定接受主管機關租金補貼或其他機關辦理之各項租金補貼者，出租期間所獲租金收入免納綜合所得稅，但每屋每月免稅額度不得超過新臺幣一萬五千元。房屋稅依住宅法第十六條第一項回到房屋稅條例；該條例第五條就住家用房屋分目訂定稅率：供自住或公益出租人出租使用者為房屋現值百分之一點二（房屋稅條例第五條並定有全國僅一戶且現值在一定金額以下者百分之一的但書）；出租並申報租賃所得達租金標準者，房屋稅稅率為百分之一點五至二點四；其他住家用房屋的房屋稅稅率為百分之二至四點八。

地價稅依住宅法第十六條第二項，公益出租人出租房屋之土地得按自用住宅用地稅率課徵；土地稅法第十七條所定的自用住宅用地地價稅稅率為千分之二。條文用的是「得」，並授權地方訂定自治條例，能否適用要看房屋所在縣市。

高雄的地價稅優惠依自治條例辦理

高雄市訂有《高雄市社會住宅與公益出租人地價稅及房屋稅優惠自治條例》（一〇七年公布、一一四年二月修正、一一三年七月一日施行）。第六條規定，公益出租人出租房屋供住家使用之土地，按自用住宅用地稅率課徵地價稅；適用期間自目的事業主管機關認定公益出租人之有效期間始日當年起至末日當年止，並以住宅法第十六條第四項所定實施年限屆滿之當年為限。第八條規定符合者由目的事業主管機關通報稽徵機關辦理。這與自住的路徑不同：自住要適用自用住宅用地稅率者，依土地稅法第四十一條應於每年地價稅開徵四十日前提出申請。

資格怎麼來：承租人已獲補貼時有兩種認定方式

承租人已獲准租金補貼時，內政部「公益出租人資格認定作業要點」訂有兩種認定方式：一是房東檢附申請書與身分證明等文件，向直轄市、縣（市）主管機關申請核發認定函；二是主管機關於租金補貼案審查完畢後逕予認定，不另發認定函，直接把名單提供稽徵機關。若屬出租予社會福利團體轉租的情形，該要點則要求申請認定函。

高雄市政府都市發展局說明，租金補貼案審查完畢後市府會將名冊提供稽徵機關，房東無須另外申請；高雄市稅捐稽徵處的公益出租人問答集也寫明，經認定後於認定之有效期間內逕行按公益出租人出租使用稅率課徵房屋稅，免由納稅義務人提出申請，且公益出租房屋沒有戶數限制。內政部不動產資訊平台則提醒，屋主與租約上的出租人必須為同一人，由配偶或親屬具名簽約會影響認定。

走社宅包租代管或委託業者，適用的條文不一樣

住宅所有權人依住宅法第十九條所定社會住宅興辦方式，將住宅出租予主管機關、租屋服務事業轉租及代為管理，或經由租屋服務事業媒合及代為管理者，適用住宅法第二十三條：每屋每月免稅額度不得超過新臺幣一萬五千元；必要損耗及費用未能提具確實證據時，依應課稅租金收入的百分之六十計算，高於一般的百分之四十三。

若不是社會住宅方案，而是一般委託代管業或出租予包租業轉租、契約約定供居住使用一年以上，則適用租賃住宅市場發展及管理條例第十七條：每屋每月租金收入六千元以內免納綜合所得稅；超過六千元部分，住宅所有權人未能提具確實證據者，超過六千元至二萬元部分依該部分租金收入百分之五十三計算必要損耗及費用，超過二萬元部分依所得稅法相關法令規定的減除標準計算。

這些減徵都定有實施年限

每一條優惠都定有實施年限，而且兩部法律的年限不一樣，不能混用。住宅法第十五條第二項（公益出租人綜所稅）、第十六條第四項（地價稅）與第二十三條第三項（社宅方案租金所得稅），依行政院一一〇年七月十三日院臺建字第一一〇〇一七七一一六號令，實施期間自民國一一一年一月十三日起至一一六年一月十二日止；本文查核日二〇二六年七月三十日尚未查得延長公告。租賃住宅市場發展及管理條例第十七條第二項是另一套年限：依行政院一一二年三月二十五日院臺建字第一一二一〇〇五五六二號令，實施期間自民國一一二年六月二十七日起至一一七年六月二十六日止。要注意的是，該條明定延長以一次為限，而這一次延長已經用掉，屆期即不再適用。房屋稅條例第五條的百分之一點二與土地稅法第十七條的千分之二本身沒有實施年限，但公益出租人身分本來就有認定有效期間。報稅前建議先向稽徵機關確認當年度的適用情形。

報稅前可以先整理的資料

申報前可先備妥：全年實收租金與收款紀錄、押金金額與收取日期、房屋稅與地價稅繳款書、當年度修繕與設備更換發票、財產保險費收據、向金融機構貸款購屋的利息證明，以及租約影本與承租人是否領有租金補貼。這些也決定你適合核實減除或依費用標準減除。

亮寓在代管過程中會把收租紀錄、修繕估價與代收代付項目分開留存，房東要調資料時不必回頭翻訊息。但稅務申報是房東自身的義務，個案該適用哪一條、能不能列舉、是否符合公益出租人條件，仍請洽稅捐稽徵機關或會計師確認。